Yargıtay'dan kiracılar için önemli karar: Fazla ödenen kira bedeli geri istenebilecek

Kira bedellerindeki artışlar nedeniyle kiracı ile ev sahibi arasında yaşanan uyuşmazlıklara ilişkin Yargıtay’dan önemli bir karar geldi. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, kira sözleşmesi kapsamında fazla ödeme yaptığını ileri süren kiracının açtığı davanın, yalnızca “istirdat davasının şartları oluşmadı” gerekçesiyle reddedilemeyeceğine hükmetti. Ankara’nın Polatlı ilçesinde görülen davada kiracı, kira dönemi içerisinde kendisinden fazla bedel tahsil edildiğini belirterek 9 bin 822 liranın yasal faiziyle birlikte iadesini istedi. İlk derece mahkemesi davayı istirdat davası olarak değerlendirerek reddederken, Yargıtay uyuşmazlığın hukuki niteliğinin farklı olduğunu belirtti. Daireye göre böyle bir talep, somut olayın koşullarına göre sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin alacak davası olarak ele alınmalı. KİRACI 9 BİN 822 LİRALIK FAZLA ÖDEME İDDİASINDA BULUNDUDavanın başlangıcı, 3 Ağustos 2022 tarihli kira sözleşmesine dayanıyor. Kiracı, kira ödemelerini düzenli biçimde yaptığını ve ödemelerin kiraya verenin eşinin bildirdiği banka hesabına gerçekleştirildiğini belirtti. Ödemelerin taraflar arasındaki fiili mutabakat doğrultusunda her ayın 15’inde yapıldığı ifade edildi. Kiracının iddiasına göre kira ilişkisi devam ederken ekonomik gerekçeler öne sürülerek tahliye ve elektrik kesme tehdidinde bulunuldu. Bunun yanında kira döneminin ortasında hukuka aykırı şekilde art arda kira artışı talep edildiği ve bu nedenle kiracıdan sözleşme kapsamında olması gerekenden daha fazla ödeme alındığı ileri sürüldü. Kiracı ayrıca Ağustos 2024 kira bedelinin ödenmediği gerekçesiyle hakkında tahliye talepli icra takibi başlatıldığını belirtti. 2024 yılının kasım ayına kadar yapılan ödemelerin hesabını yapan davacı, toplam 9 bin 822 lira fazla ödeme yaptığını savundu. Bu tutarın 15 Ekim 2024 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte kendisine ödenmesini isteyen kiracı, dava yoluna başvurdu. Davalı taraf ise söz konusu ödemelerin kendi rızasıyla yapıldığını savunarak davanın reddedilmesini istedi. POLATLI’DAKİ MAHKEME DAVAYI NEDEN REDDETTİ?Uyuşmazlığı inceleyen Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, kiracının talebini İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesinde düzenlenen “istirdat davası” kapsamında değerlendirdi. İlk derece mahkemesinin yaklaşımına göre istirdat davası, kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında cebri icra tehdidi altında yapılan ödemelerin geri alınması amacıyla açılabiliyor. Ancak davacının iadesini istediği son ödemenin, ödeme emri henüz tebliğ edilmeden ve icra takibi kesinleşmeden önce yapıldığı değerlendirildi. Bu nedenle mahkeme, istirdat davası için gerekli koşulların oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verdi. Yerel mahkemenin kararında ayrıca dava konusu miktar 9 bin 822 lira olmasına rağmen davalı lehine 18 bin lira vekâlet ücretine hükmedildi. YARGITAY: DAVACININ KULLANDIĞI HUKUKİ TANIM MAHKEMEYİ BAĞLAMAZAdalet Bakanlığı, yerel mahkemenin kararını kanun yararına temyiz yoluyla Yargıtay’a taşıdı. Dosyayı inceleyen Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5 Mayıs 2026 tarihli kararında ilk derece mahkemesinin değerlendirmesini hukuka aykırı buldu. Daire, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 26 ve 33. maddelerine işaret ederek hâkimin tarafların talep sonucuyla bağlı olduğunu, ancak olayların hukuki nitelendirmesini ve uygulanacak hukuk kurallarını kendisinin belirlemesi gerektiğini vurguladı. Bu yaklaşımın somut olay açısından anlamı, kiracının talebini “istirdat” olarak adlandırmış olmasının mahkemenin de aynı hukuki nitelendirmeyi yapmak zorunda olduğu anlamına gelmemesi oldu. Yargıtay, uyuşmazlığın kesinleşmiş bir icra takibi kapsamında cebri icra tehdidi altında ödenen paranın geri alınmasıyla ilgili olmadığını değerlendirdi. Davanın temelinde ise kira ilişkisi sırasında hukuki bir sebep olmadan fazla tahsil edildiği ileri sürülen kira bedellerinin iadesi talebinin bulunduğuna dikkat çekti. FAZLA KİRA ÖDEMESİ SEBEPSİZ ZENGİNLEŞME KAPSAMINDA İNCELENECEKYargıtay 3. Hukuk Dairesi, bu nedenle davanın İcra ve İflas Kanunu’nun 72. maddesindeki istirdat hükümleri çerçevesinde değil, sebepsiz zenginleşme ve fazla ödemenin iadesine ilişkin genel hükümler kapsamında değerlendirilmesi gerektiğine karar verdi. Daire, ilk derece mahkemesinin davanın esasına girerek tarafların sunduğu delilleri değerlendirmesi ve ortaya çıkacak sonuca göre hüküm kurması gerektiğini belirtti. Böylece Yargıtay, yalnızca istirdat davasının koşullarının oluşmadığı gerekçesiyle davanın reddedilmesini usul ve yasaya aykırı buldu. Başka bir ifadeyle, uyuşmazlığın hangi hukuki kategori altında inceleneceğinin belirlenmesinde davacının kullandığı ifade değil, olayların gerçek hukuki niteliği esas alınacak. 18 BİN LİRALIK VEKALET ÜCRETİNE DE İTİRAZDosyada Yargıtay’ın değerlendirdiği bir başka konu ise vekâlet ücreti oldu. Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi, dava değerinin 9 bin 822 lira olmasına karşın davalı lehine 18 bin lira vekâlet ücreti belirlemişti. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, söz konusu vekâlet ücretinin karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne aykırı olduğunu belirledi. Böylece kanun yararına yapılan incelemede yalnızca davanın hukuki niteliği değil, vekâlet ücretine ilişkin hüküm de değerlendirildi. YARGITAY KARARI KANUN YARARINA BOZDUYargıtay 3. Hukuk Dairesi, Adalet Bakanlığı’nın kanun yararına temyiz istemini kabul etti. Polatlı 2. Sulh Hukuk Mahkemesi’nin kararı, sonuca etkili olmamak üzere kanun yararına bozuldu. Daire, kararın bir örneğinin Adalet Bakanlığı’na gönderilmesine, dava dosyasının ise ilk derece mahkemesine iletilmesine hükmetti. Kararın 5 Mayıs 2026 tarihinde oybirliğiyle verildiği ve 19 Ağustos 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlandığı kayıtlara geçti. KİRACILAR İÇİN KARAR NE ANLAMA GELİYOR?Kararın merkezinde, fazla kira ödemesinin hangi hukuki yolla geri istenebileceği sorusu bulunuyor. Yargıtay’ın somut olayda ortaya koyduğu değerlendirmeye göre, kira ilişkisi sırasında hukuki bir dayanak bulunmadan fazla ödeme yapıldığı ileri sürülen her uyuşmazlığın otomatik olarak istirdat davası kapsamında ele alınması gerekmiyor. İstirdat davası ile sebepsiz zenginleşmeye dayalı alacak talebi arasındaki ayrım burada önem taşıyor. Yargıtay, icra takibi ve cebri icra tehdidi altında gerçekleştirilen bir ödemenin geri alınması ile kira ilişkisi kapsamında fazla tahsil edildiği ileri sürülen bedelin iadesinin aynı hukuki temele dayanmadığını ortaya koydu. Somut dosyada ise kiracının ileri sürdüğü fazla ödeme iddiasının esasının incelenmesi gerektiği sonucuna varıldı. Bu nedenle yerel mahkemenin yalnızca “istirdat davası şartları bulunmuyor” gerekçesiyle dosyayı sonuçlandırması hukuka uygun bulunmadı. Karar, özellikle kira sözleşmesi kapsamında fazla ödeme yaptığını ileri süren kiracıların açacağı davalarda hukuki nitelendirmenin nasıl yapılacağı bakımından önem taşıyor. Ancak Yargıtay’ın bu dosyadaki kararı, 9 bin 822 liralık bedelin doğrudan kiracıya ödenmesine hükmedildiği anlamına gelmiyor. Daire, yerel mahkemenin davanın esasını ve tarafların delillerini incelemesi gerektiğine karar verdi.